華電興業：維修破損路面，保證居民出行
2023-04-07
“共享互聯”模式下的老舊小區物管轉型升級
- 分類：物業知識
- 作者：中國物業管理協會
- 來源：
- 發布時間：2018-10-09
- 訪問量：0
【概要描述】老舊小區由于其歷史緣故，市場認知能力有限，其物業管理處于起步階段，物業費一直由政府定價或執行政府指導價，標準遠低于一般商品住房。物業服務雙方不能根據市場情況靈活調整，收入有限，更談不上特約增值服務，因而為大部分老舊小區提供服務的物業服務企業處于虧損狀態。小區物業公司收入上不去，談不上服務、服務質量也得不到相應的提升，造成老舊小區物業管理矛盾糾紛多，管理效果淡化。????由于老舊小區分散、配套設施設
“共享互聯”模式下的老舊小區物管轉型升級
【概要描述】老舊小區由于其歷史緣故，市場認知能力有限，其物業管理處于起步階段，物業費一直由政府定價或執行政府指導價，標準遠低于一般商品住房。物業服務雙方不能根據市場情況靈活調整，收入有限，更談不上特約增值服務，因而為大部分老舊小區提供服務的物業服務企業處于虧損狀態。小區物業公司收入上不去，談不上服務、服務質量也得不到相應的提升，造成老舊小區物業管理矛盾糾紛多，管理效果淡化。????由于老舊小區分散、配套設施設
- 分類：物業知識
- 作者：中國物業管理協會
- 來源：
- 發布時間：2018-10-09
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詳情
老舊小區由于其歷史緣故，市場認知能力有限，其物業管理處于起步階段，物業費一直由政府定價或執行政府指導價，標準遠低于一般商品住房。物業服務雙方不能根據市場情況靈活調整，收入有限，更談不上特約增值服務，因而為大部分老舊小區提供服務的物業服務企業處于虧損狀態。小區物業公司收入上不去，談不上服務、服務質量也得不到相應的提升，造成老舊小區物業管理矛盾糾紛多，管理效果淡化。
由于老舊小區分散、配套設施設備不齊全，商業、文化、教育、醫療等配套設施和市政設施建設缺乏或滯后，往往會形成功能單一的“臥城”或“潮汐”現象，秩序維護負擔重，治安安全隱患多，同時中低收入家庭長時間集中容易在空間上產生貧富分化與隔離，不利于社會的融合發展、和諧發展。所以老舊小區的物業管理不僅不能簡單地復制普通商品房的經驗和模式，更要全方位創新，運用新技術、新方法另辟蹊徑?！肮蚕砘ヂ摗苯洕Ｊ絼t提供了綠色的發展路徑。
老舊小區“零和博弈”新思路
互聯網在商業模式創新上的最大貢獻就是“第三方導入”，物業服務企業運用互聯網思維，很容易跳出“收費換服務”的桎梏，階段性以物業費為管理基礎，以增值服務費優惠的方式換取業主和使用人對某些共有資源使用權的讓渡，統一經營獲取收益。既然老舊小區物業費標準低，就不要費時費力將調增收費作為主要目的，而把如何利用資源、整合資源作為主導方向。
公共資源的使用是通過市場法則交易來的，物業服務企業統一經營才有法理基礎。同時“互聯網”也為公共資源的利用提供了更多的可選項，能夠創造更多的新價值，只要充分利用，可以保障物業管理及增值服務有序進行。近年來，彩生活、萬科、長城等物業公司都在進行有益的嘗試，一些小區已經不完全依賴物業費了。
老舊小區物業服務擴容新內涵
正因為老舊小區建設階段的先天不足，如交通、商業、教育、醫療等配套落后，反而形成了巨大的需求缺口。共享互聯技術的興起為物業服務內容的創新提供了廣闊的空間。
物業服務擴容可從搭建信息平臺及完善信息鏈開始，依托小區使用人作為客戶資源，接入專業的互聯、物聯公司，構建“社區生活服務平臺”。也可以開發手機智能APP，鏈接需求與供應，“解決最后一公里、最后一百米”問題，通過線上線下互聯互通等方式，深度介入專有部分家庭服務乃至教育、養老等個性化社會服務，形成使用人和物業服務企業共贏的生態圈。服務范圍的擴容必然產生新的收入來源，新的收入來源又是以不額外增加使用人支出的情況下獲得的，而且方便了使用人，同時解決了物業服務企業盈利模式單一的問題。服務擴容需要物業服務企業的經營模式、組織結構、考核標準進行顛覆性改造，增值后的社會化物業服務也會反哺物業的基礎管理，并會良性互動。
老舊小區物業服務轉型升級新機遇
總結互聯網、物聯網企業成功的經驗，主要可歸結為三大模式：一是抓住用戶為主的社交平臺類;二是信息獲取為主的搜索引擎類;三是規模效益為主的電子商務類。進入移動互聯時代后，隨著與傳統產業、傳統行業的不斷融合，三者的邊界變得模糊，競爭逐漸加劇，開始了“搶地盤、占資源、奪用戶”的戰國時代。
分析物業管理行業的特點，與“互聯網+”具有天然的融合優勢：首先是用戶依存度高，主客體雙方既矛盾重重卻也難舍難分，一旦有共贏思維，有互聯物聯平臺，粘性問題要比一般互聯物聯企業好解決;其次是規模問題，物業服務企業的擴張呈幾何效應的，多一個小區就多出成百上千的潛在用戶，如果有好的智能APP和好的推廣機制(如以線上交易額或交易次數決定物業服務優惠幅度)，潛在用戶立刻成為活躍用戶;唯一欠缺的可能就是信息連接了，而這正好是“互聯網+”要加的那個點了。
老舊小區物業管理大多還沒有推向市場，總量大、資源利用率低，尤其是部分產權還在政府、單位手里，便于統一經營，只要能借助“互聯物聯”的優勢建立互動平臺，物業管理新模式就能對社區業主資源、公共資源、商家資源以及房地產產業鏈進行深度整合與挖掘，實現帕累托最優，即物業管理效益至少不變差，使用人受益狀況實現最大化。比較可行的路徑是，物業服務企業轉型不轉行對老舊住房、小區進行市場化深度綜合改造，業主不花錢、共同決策讓渡改造權共享利益，政府不投資、出臺調增容積率等支持政策、做好監管。具體是，物業服務企業立足物業基礎管理服務練專業功底，把老舊小區加裝電梯、房屋、環境改造及方案整合等作為突破口，逐步進行非條塊式綜合改造;業主決策授權及改造方案、流程認定;政府建立綜合數據庫、引入保險機制、組建綜合改造專家評審機制、出臺容積率調增及新增產權認定等政策、實施長效管理機制，共享互動，以現有資源為抓手，系統整治提升老舊住房及小區環境。
老舊小區管理效率提高新路徑
實現物業管理效率提高應從基礎服務升級入手，推廣應用互聯物聯技術進行管理創新，構建遠程視頻監控指揮中心，推廣使用遠程互聯檢查系統、設備狀態遠程監測系統，并通過智能APP，有效解決線上線下集成聯動，實現人性化管理，讓業主和用戶獲得更好的體驗。比如，業主可以“隨手一搖”呼叫、“輕松一點”繳費、“輕松一拍”報修、“智能遠程”服務體驗、消費等信息互動，對物業服務企業員工也可采取遠程考勤、業務搶單、電子考核等內容，讓管理和服務雙方及政府監管更簡單快捷。
多方參與，共創和諧社區新可能
和諧共贏是物業管理與服務的終極目標，在傳統物業管理時代，許多物業服務企業也嘗試通過引導業主參與物業管理的方式創建和諧小區，但往往因為信息溝通的問題并不能真正使業主融入到物業管理中來。反倒是一些業主自發地利用qq群、微信群等形式，建立起對抗性的互聯網平臺，使管理矛盾更加復雜化，在老舊小區尤為突出。物業服務企業如能主動建立起共享共贏的合作平臺，讓有意愿或有一技之長的業主參與到管理和服務中來，并得到實惠，就能加強信息互通，增強粘性和信賴，同時根據輿情及時調整和改進服務，就會進入和諧共贏的良性運轉軌道。
物業管理的價值是為業主和使用人提供物業的管理和滿足有效需求的增值服務，老舊小區的物業管理及物業服務企業要想走出新路子，必須踐行共享經濟模式，擁抱互聯物聯，運用新思維，啟發新思路、尋找新模式，建立新機制，創造新價值，引領行業實現可持續健康發展。
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